STJ suspende todas as ações sobre aluguel por temporada em condomínio: o que muda (e o que não muda)

20 de setembro de 2026 · Adcon Condomínios

Suspender não é proibir. Entenda o Tema 1.443 do STJ, o que a 2ª Seção já decidiu em maio e o que o síndico deve fazer até o julgamento.

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O Superior Tribunal de Justiça suspendeu, em todo o país, os processos que discutem aluguel por temporada em condomínios residenciais. A notícia correu rápido e, em muitos perfis, virou "STJ proíbe Airbnb". Não foi isso que aconteceu.

O que aconteceu

A 2ª Seção do STJ afetou a discussão ao rito dos recursos repetitivos. É o Tema 1.443, com os Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536, sob relatoria do ministro Raul Araújo. Com a afetação, ficam suspensos os processos individuais e coletivos que tratam da mesma questão, em todo o território nacional, até o STJ fixar a tese.

A pergunta que o STJ vai responder

A controvérsia é objetiva: a cláusula genérica de destinação residencial na convenção já basta, por si só, para impedir a locação de curta temporada? Ou é preciso uma proibição expressa? Na prática, o tribunal vai dizer se o condomínio parte do "proibido, salvo autorização" ou do "permitido, salvo proibição".

O que o STJ já decidiu em maio de 2026

No REsp 2.121.055/MG, julgado em 07/05/2026, a 2ª Seção enfrentou o tema e decidiu por maioria de cinco votos a quatro (relatora ministra Nancy Andrighi, Informativo 889). Dois pontos merecem atenção:

• A plataforma não define nada. Airbnb, imobiliária ou placa no portão são juridicamente indiferentes. O que pesa é como a unidade é usada.
• O que descaracteriza o uso residencial é a exploração econômica reiterada: vários cômodos ofertados separadamente a desconhecidos, alta rotatividade de hóspedes, ausência de quantidade mínima de diárias e serviços típicos de hotel, como limpeza diária, lavanderia e refeições.

Nesse cenário, o colegiado entendeu que a atividade depende de aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos, que é o quórum de mudança de destinação previsto no art. 1.351 do Código Civil, com a redação da Lei 14.405/2022.

O que NÃO aconteceu

• O STJ não proibiu aluguel por temporada no Brasil.
• O STJ não liberou nada.
• Nenhuma convenção de condomínio foi anulada.

Enquanto o STJ não julga o repetitivo, vale a convenção do seu condomínio. E processo parado não é processo ganho, para nenhum dos lados.

Por que isso mexe com a Ilha de Itaparica, Vera Cruz e o litoral

Aqui a segunda residência e a temporada são a regra, não a exceção. É onde a tese vai doer ou aliviar mais. O que recomendamos para os próximos meses:

• reler a convenção: o que ela diz sobre destinação e uso das unidades?
• não inventar regra nova no calor da notícia;
• registrar as decisões de assembleia com o quórum correto;
• parar de aplicar multa sem base na convenção.

Como a Adcon ajuda

A Adcon revisa a convenção com o síndico, conduz a assembleia e redige o comunicado oficial aos moradores. São 16 anos administrando condomínios e associações na região.